Торговые центры Москвы: вакантность растет, ставки падают

Третий квартал принес легкое облегчение на рынок торговой недвижимости Москвы. Впрочем, оптимизм собственников и арендаторов носит осторожный характер. Рынок, только начавший восстановление, может серьезно пострадать в случае возвращения карантинных ограничений.

Предложение

Рынок торговой недвижимости московского региона начал постепенно оживать. Всего в III квартале 2020 года в столице и области открылись четыре новых торговых центра общей площадью 62,3 тыс. кв. м. Арендопригодная при этом составила 30 тыс. кв. м. Все ТЦ, открытые в Москве, были районными объектами компании ADG Group (“Будапешт” и “Эльбрус”, GLA 14,5 тыс. кв. м). Подмосковный рынок торговой недвижимости пополнился новым ТЦ “Этажи floors” (GLA 5 тыс. кв. м) и МФК в Долгопрудном (GLA 10,5 тыс. кв. м). В результате общие показатели ввода на 7% превысили уровень II квартала.

С начала года было введено около 44% от запланированных на 2020 год торговых площадей. До конца года девелоперы собираются открыть еще около 250-300 тыс. кв. м новых ТЦ. Впрочем, эти планы могут не реализоваться из-за нестабильной эпидемиологической ситуации и связанных с ней возможных ограничений.

Спрос и условия

Вакантность торговых площадей по итогам III квартала достигла 15%, увеличившись на 1,2 п.п. по сравнению с
началом года. При этом средние ставки аренды замедлили свое падение. Для операторов торговой галереи за три месяца они снизились на 7,2% (за полугодие — на 11,6%) до 36,4 тыс. руб./кв.м/год. В случае с якорными арендаторами падение за квартал составило только 2,1% против 6,4% — с начала пандемии (13,4 тыс.руб./кв.м/год).

На этом фоне торговые центры кондо-формата, торговыми помещениями в которых владеют несколько собственников, продемонстрировали свою устойчивость, а цена продажи в них выросла на 8,2%, по сравнению со II кварталом 2020 года.

Всего за последние три месяца в столичных ТЦ было заключено несколько крупных сделок с лотами площадью более 2 тыс. кв. м. Крупнейшей с начала года была объявленная в сентябре сделка об открытии кинотеатров сети “Каро” в 29 районных торговых центрах компании ADG Group.

Премьерами III квартала стали открытие первого в мире магазина городского формата «IKEA Сити» в ТРЦ «Мозаика», а также магазина «& Other Stories». Еще две торговые точки бренда откроются в Москве в IV квартале 2020 г. В то же время французский магазин сумок и аксессуаров Longchamp закрыл свой офлайн-магазин в России, оставив только представительство в онлайн.

“Тенденция по перетоку посетителей из суперрегиональных торговых центров в районные и те, куда можно зайти по пути на работу, например, в составе ТПУ, развивалась в последние несколько лет, — говорит Дмитрий Тищенко, директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management. — А в последние несколько месяцев она стала очевидна — покупатели все активнее пользуются онлайн-сервисами, а в торговые центры ходят для того, чтобы получить новые впечатления или за повседневными товарами. Что касается общерыночных показателей, то они вряд ли вернутся к предкризисным показателям до конца года. В то же время на руку собственникам ТЦ играет тот факт, что приближается традиционно высокий предновогодний сезон, когда некоторые ритейлеры делают заметную часть своей выручки”.