Успешно «заякорились». Новые тренды. Из «айти» технологий в коммерческую недвижимость.

В последние несколько лет на рынок офисной недвижимости в Москве стали активно выходить успешные предприниматели из других сфер бизнесов. Совсем недавно мы публиковали интервью с Оскаром Хартманом, сейчас узнаем историю успеха Максима Афанасьева, собственника IT компании «ИНЛАЙН ГРУП», работающей на IT рынке более 20 лет – бизнесмена, активно инвестирующего в офисную недвижимость.

Максим Вадимович, с чего началась ваша деятельность в коммерческой недвижимости, что вас привело в этот сектор экономики, какие были первые шаги?

— Строительство я видел с детских лет. Дед строил, отец строит, и я буду строить. Это шутка, но вся моя семья живет по этому правилу.  Мой дед постоянно строил и перестраивал дачу. Мой отец (*Вадим Анатольевич Афанасьев – бизнесмен, признанный эксперт в IT индустрии России, совладелец и председатель совета директоров компании «ИНЛАЙН ГРУП» прим. редакции) уделяет очень много внимания строительству и ремонту. Он постоянно в различных строительных проектах, видимо, эта страсть мне передалась по наследству. Коммерческий интерес к недвижимости привил мне отец, научив выбирать инвестиционно-привлекательные объекты, правильно формировать пространство, эффективно управлять недвижимостью и, как следствие, извлекать максимальную выгоду. До начала проекта БЦ «Якорь» мы с отцом успешно реализовали несколько проектов жилой и коммерческой недвижимости. День строителя мы считаем своим профессиональным праздником!

Как инвестор и теперь уже девелопер, в чем вы видите плюсы коммерческой недвижимости?

— По сравнению с жилым фондом офисная недвижимость, в первую очередь, отличается своей стабильностью. Если арендатор “сел” в помещение, которое его устраивает по каким то признакам, и субъективных минусов в его понимании нет, то такой контрагент будет приносить доход 3-5 и более лет. А жилой фонд больше подвержен различным факторам, и гораздо более «капризный» в управлении.

В каких бизнес-центрах вы владеете офисной или другой коммерческой недвижимостью?

— Наибольшие по площади из принадлежащих нам офисных помещений расположены в БЦ «ТРИО» (* Класс В+, САО, GBA 37 386 кв.м.) и БЦ Данилов Плаза (* Класс В+, ЮАО, GBA 39 385 кв.м.), а также «Хорошёвское шоссе, 38» (* Класс С, САО, GBA 6 906 кв.м.) и рядом других помещений в других зданиях, в различных районах Москвы. Надо сказать, что все эти помещения мы достаточно давно эксплуатируем. Когда мы начали проектировать БЦ «Якорь», было четкое понимание и представление что мы хотим получить в итоге, что бы сделать его максимально привлекательным и комфортным для будущих арендаторов.

Что послужило импульсом к началу деятельности в сфере девелопмента, когда и почему вы решили строить сами?

— Мы накопили большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью, сформировали отличную команду. На этой базе мы захотели попробовать самостоятельно реализовать новый проект, что называется – полный цикл. Москву сложно удивить, но мы поставили амбициозную задачу — решили построить такой бизнес-центр, которым можно гордиться.

В какой-то момент большинство девелоперов переключились на строительство жилых комплексов и апартаментов. Мы не стали следовать тенденциям рынка и угадали, что количество коммерческих площадей будет сокращаться, что приведет к дефициту и повышенному спросу на офисные площади. Пазл сложился. Мы начали строить БЦ «Якорь» на Северо-Западе Москвы. Несмотря на то, что мы вводим его в эксплуатацию только в конце 2019 года, уже в настоящий момент мы подписали арендные договора на 90% офисных площадей.

«Заселение» бизнес-центра до момента его ввода в эксплуатацию это грандиозный успех. Многие девелоперы о таком могут лишь мечтать. Расскажите подробнее о БЦ «Якорь», в чем его уникальность?

— Вдохновение, идея и концепция всего проекта принадлежит моему отцу. Он сформировал вокруг себя профессиональную команду, которая помогает ему реализовать этот проект.  Бизнес-центр «Якорь» — это класс «А», расположен на границе СЗАО и ЦАО (Москва, Причальный проезд 2), удобная транспортная доступность, вид на Москва-Сити, рядом благоустроенная набережная Москва реки.

Общая площадь 24 000 кв.м., из них офисная 10 000  кв.м., на нижних этажах зона ритейла 3 000 кв.м. для обслуживания, как офисов, так и гостей БЦ.  Два подземных уровня парковки на 270 м/м. Мы не пожалели и не стали экономить, такого соотношения парковки к офисам либо нет у других бизнес-центров класса «А» в Москве, либо это единичные случаи. Удобный подъезд с ТТК, Звенигородского шоссе и Шмитовского проезда. Балконы по периметры здания, на каждом этаже. Большие панорамные окна мы оснастили удобными фрамугами для проветривания, что также большая редкость. При этом между окнами предусмотрены интервалы возможна нарезка на большое количество кабинетов с панорамными окнами, в общем раздолье для дизайнеров – можно реализовать любые планировочные решения.

Отдельно скажу про локацию. Без преувеличения отличная транспортная доступность. Рядом метро Шелепиха и пересадочный узел МЦК, пешком можно дойти за 6-7 минут. Прямо у центрального входа в здание согласована остановка общественного транспорта, для тех, кто пользуется транспортом, про емкость паркинга я уже упомянул выше. Район активно развивается, рядом строится современное жилье.

Здание имеет шаг колон 8 метров, удобная планировка, современные инженерные решения, установлены комфортабельные лифты фирмы KONE. Отделка — используются дорогие и преимущественно натуральные материаламы: гранит (примерно такой, даже по цветовой гамме, использован в БЦ «Белая Площадь» на Белорусской), немецкая фасадная керамика. Все очень и очень качественно. Мы понимали, что здесь и сейчас нужен именно первоклассный объект. Все эти особенности делают пребывание арендаторов в БЦ очень комфортным и это все воспринимается без лишних слов, с первого взгляда можно сказать. Все это в комплексе и позволило нам добиться таких быстрых темпов сдачи помещений.

Кроме того, у нас есть большой опыт эксплуатации похожих объектов, мы знаем что нужно арендатору и что он хочет от арендодателя — собственника здания, что необходимо людям для комфортной работы. На мой личный взгляд, бизнес-центр «Якорь» один из лучших БЦ, который будет введен в эксплуатацию в 2019 году.

Кто является генподрядчиком, как и почему выбрали именно их?

— Генподрядчик — турецкая компания Daca Group. Мы проанализировали рынок, посмотрели портфолио претендентов. Выбирали очень тщательно. Кроме всего прочего Daca Group предложили наиболее выгодные условия на этапе тендера. По прошествии времени мы рады выбору в пользу именно этой компании. Сейчас в полной мере обеспечивается планируемое высокое качество строительства, при этом генподрядчик чрезвычайно оперативно реагировал на замечания строительного контроля и авторского надзора. В общем, все по плану.

Когда планируется ввод здания в эксплуатацию?

— В декабре 2019 года, планируем открыть бутылку шампанского и перерезать красную ленту под новый год.

С какого момента вы начали предлагать помещения потенциальным арендаторам?

— Еще на стадии проектирования. Мы начали приглашать потенциальных арендаторов, партнеров, и консультантов для того, чтобы собрать профессиональное мнение о проекте и подобрать хороших арендаторов.  Нам всегда был важен опыт и мнение коллег по цеху. Как я уже говорил, на сегодняшний день, подписано 90% договоров аренды.

Какой портрет потенциальных арендаторов, кто охотнее всего рассматривает якорь.

— На самом деле ранее это было коммерческой тайной, но теперь, когда практически все площади реализованы, для OFFICE NEWS и участников рынка коммерческой недвижимости можем поделиться. Мы планировали, чтобы было несколько крупных арендаторов и один премиальный коворкинг. Примерно по этажу на арендатора (* площадь этажа ~ 2000 кв.м.). В итоге примерно так и получилось. Разные арендаторы к нам приходили, интерес к объекту оказался даже выше, чем мы ожидали.  Наверно, больше всего технологические компании, которые хотят быть рядом с Сити, но в тоже время вне Сити, с более удобной транспортной доступностью, которые ценят приватность. В целом, нам важно найти, не только арендатора, а крепкого партнера, для долгого и плодотворного сотрудничества. Сейчас когда все, кроме одного этажа сдано, мы даже на последнюю площадь имеем несколько претендентов, в том числе 3 премиальных коворкинга, которые рассматривают наш объект, а мы в свою очередь рассматриваем их, ведь объектом продолжают активно интересоваться и классические офисные арендаторы, компании с именем и понятным бизнесом, что для нас также является важным.

       С какими агентствами коммерческой недвижимости вы сотрудничаете?

— Мы сформировали круг партнеров, консультантов по сдаче помещений, в него вошли такие компании как «JLL», «CREBA», «Cushman & Wakefield», «CBRE» и ряд других агентств. Многие из указанных агентств зарекомендовали себя еще на предыдущих наших объектах. Стоит сказать, что ряд потенциальных арендаторов «выходил на прямую», но, все-таки, из-за того, что мы сдаем большими блоками, крупные агентства демонстрируют эффективность.

Каковы ваши планы после полной реализации объекта, сдачи в эксплуатацию и подписания договоров аренды на 100% площадей?

— Работа после ввода в эксплуатацию и заполнения всего здания не заканчивается. Так как мы сами выступаем управляющей компанией, то и работы будет много. Нам это нравится создавать комфортные условия для стабильного бизнеса наших арендаторов, которых мы рассматриваем как бизнес-партнеров. А там посмотрим, возможно, реализуем еще какие-то проекты, задумки есть.

Каков на ваш взгляд рецепт успеха, какими качествами (ресурсами) должен обладать успешный предприниматель?

— Это хороший, но сложный вопрос. По-моему мнению, важны не только личностные качества, но и фактор времени, команда, которая работает над проектом, опыт, знания, связи, а где-то везение. Точно знаю, что легко ничего не дается и надо приложить много усилий для достижения целей. Да и успех можно понимать по-разному.  Важно не останавливаться на достигнутом, а смотреть вперёд на новые горизонты.

Как вы отдыхаете от рутины?

— Мне помогает смена обстановки, нравится путешествовать, открывать для себя, что-то новое. Также меня сильно поддерживает семья и отвлекает от банальной рутины жена и ребенок.

Можете ли назвать свои любимые бизнес-центры и почему, что вам нравится в них?

— Для меня, самые любимые это не те, которые самые большие, модные или красивые, а те, которых коснулась моя рука, в реализации которых я принимал участие, или помогал что-то в них делать. Возможно, прозвучит банально, но БЦ «Якорь», однозначно, самый любимый. Хотя, мне нравится Москва-Сити, где я провожу много времени, даже не дизайном, а концепцией — город в городе.

Есть ли у вас личный девиз – миссия?

— Из каждого правила есть исключение, из каждого исключения есть правило. А также, считаю, что надо быть гибким в любой ситуации, при этом чувствовать и не переступать грань.

О чем вы мечтаете?

Для меня мечта это что-то недостижимое, не выполнимое. Мне ближе желания, идеи, которые я могу реализовать. Но мечта всегда есть в моей жизни. На каждом этапе своя. Я рад, что многое мне удалось осуществить. Хотелось бы, чтобы идей было больше и у меня всегда было желание для их реализации.