В 2020 году уровень вакансии новых ТЦ достигает 40%

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы. Всего в этом году открылось девять объектов общей площадью 249,3 тыс. кв. м, четыре из них – районные ТЦ. По-прежнему возможен перенос сроков ввода около 50% объектов, ранее анонсированных к открытию в 2020 году. Отмечается высокий уровень вакансии (до 40%) торговых центров, открывшихся в 2020 году. При этом общий уровень вакансии достигает 11%, что на 4,9 п. п. больше значения IV квартала 2019 года. Активность международных операторов продолжает снижаться: за десять месяцев на рынок России вышло всего 12 новых брендов против 26 за аналогичный период 2019 года.

Предложение и вакансия

• Всего за 2020 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м)  в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет-центра «The Outlet Moscow» (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).

• За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2020 года.

• До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

• Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

• В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Торговые центры, открывшиеся в 2020 г. и планируемые к открытию до конца 2020 г.

• По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2019 года.

• Сохраняется высокий уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году – в некоторых он достигает 40%, что соответствует тренду последних лет, когда торговые центры вводятся с большой долей свободных площадей и активно заполняются в течение первых двух лет.

Коммерческие условия

• IV квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Бренды

• В текущем году на российский рынок вышло 12 новых брендов, за аналогичный период 2019 года – 26. 50% новых ретейлеров представлены профилем «одежда, обувь, белье». При этом стоит отметить, что, в отличие от прошлых лет, более 50% из открытых брендов имеют планы активного развития и намерены открывать больше, чем один магазин на всю страну. В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам 2020 года доля ценовых сегментов распределились поровну (50% средний/ниже среднего, 50% выше среднего/премиум).

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.

№	Бренд	Страна происхождения	Профиль	Ценовой сегмент
1	UFC Gyms	США	Фитнес клуб	Выше среднего
2	Filorga	Франция	Косметика и парфюмерия	Выше среднего
3	Suitsupply Woman	Нидерланды	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
4	The North Face	США	Одежда / Обувь / Белье	Средний
5	Ereda	Италия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
6	Jysk	Дания	Товары для дома / Интерьер	Ниже среднего
7	Boss Woman	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
8	Weekday	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний
9	Paulig Café&Store	Финляндия	Общественное питание	Средний
10	Patrick Roger	Франция	Продукты	Выше среднего
11	Adidas Terrex	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Средний
12	&OtherStories	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний

• Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank:

«2020 год совершенно точно войдет в историю рынка торговой недвижимости не только как год небывалого кризиса, вызванного не столько экономическими и политическими факторами, сколько эпидемиологической обстановкой в мире, но и как переломное время для старых бизнес-моделей и подходов к развитию рынка торговой недвижимости. В этот период замедлились одни тренды и с огромной скоростью стали развиваться другие. С одной стороны, мы с высокой долей неопределенности подходим к завершению этого непростого года, но, с другой стороны, входим в эпоху становления новых форм рынка и новых возможностей для игроков индустрии».

Фото: trcmoscow.ru