Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы. За этот период в столице было открыто 11 объектов суммарной арендопригодной площадью (GLA) 261,6 тыс. кв. м. Объем нового предложения продемонстрировал положительную динамику (+11,7%). На 2021 год анонсирован ввод нового предложения на уровне 520 тыс. кв. м GLA, более 40% которого составляют объекты, перенесенные с 2020 года. Всего в прошлом году было перенесено открытие 585,1 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что составляет почти 70% от заявленного годового ввода. Эксперты не исключают переноса сроков ввода около 50% объектов, анонсированных к открытию в 2021 году. Что касается вакансии, то по итогам 2020 года зафиксировано повышение уровня свободных площадей в торговых центрах до 11,8%, при этом в 2021 году возможен рост вакансии до 12-12,5%.          

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отмечает, что на фоне нестабильной обстановки, вызванной пандемией и экономическим кризисом, продлением политики ограничительных антиковидных мер, мы наблюдаем низкие темпы возврата трафика в торговые центры, что напрямую влияет на коммерческую эффективность арендаторов и арендодателей. В этой связи ключевые девелоперы и собственники объектов торговой недвижимости продолжают политику удержания арендаторов, в то время как ретейлеры оптимизируют торговые точки и форматы магазинов.   

Анализ рынка торговой недвижимости Москвы, 2020 г.

Основные показатели* оценка

Значение

 

Общее предложение действующих объектов

(площадь общая/арендопригодная), млн кв. м

13,69/6,85

Введено в эксплуатацию в 2020 г.

(площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м

611,1/261,6

Планируется к вводу в эксплуатацию до конца 2020 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м

≈984,2/≈546,4

Доля вакантных площадей, %

11,8

(+5,7 п. п.)**

Условия аренды в торговых центрах Москвы:

 

торговая галерея, руб./кв. м/год

0–100 000

якорные арендаторы, руб./кв. м/год

3 000–15 000

Операционные расходы:

 

торговая галерея, руб./кв. м/год

6 000–15 000

якорные арендаторы, руб./кв. м/год

1 500–3 000

Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей

532,2

       

Предложение

  • Всего за 2020 год было введено 261,6 тыс. кв. м, что на 11,7 % больше, чем за соответствующий период 2019 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей.
  • Прирост нового предложения состоялся за счет открытия:
    • шести районных торговых центров ADG Group – «Эльбрус» (GLA: 4,7 тыс. кв. м) и «Будапешт» (GLA: 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) «Рассвет» (GLA: 6,5 тыс. кв. м.), «Марс» (GLA: 6,2 тыс. кв. м), «Высота» (GLA: 6,1 тыс. кв. м);
    • ТРЦ «Щелковский» (GLA: 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский»;
    • ТЦ «Остров мечты» (GLA: 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» (GLA 58 тыс. кв. м) в составе одноименного МФК;
    • Аутлет-центр The Outlet Moscow (GLA: 14,5 тыс. кв. м);
    • ТЦ «Столица» (GLA: 10 тыс. кв. м.) в г. Московский, Новая Москва.
  • Кроме того, в 2020 году было перенесено открытие 585,1 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что составляет почти 70% от заявленного годового ввода.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

  • С учетом нового объема ввода показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%. По данному показателю Москва опередила Санкт-Петербург и вышла на четвертое место среди городов-миллионников после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода.
  • В разрезе административных округов «старой Москвы» наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный. Новомосковский округ лидирует по показателю обеспеченности (926 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Обеспеченность торговыми центрами на 1 000 жителей, кв. м*

Торговые центры, открывшиеся в 2020 году

Вакансия

  • По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился на 5,7% (относительно 2019 года) и составил 11,8%.
  • Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии.
  • Уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году, достигает 40%, что соответствует тренду последних лет – вводу торговых центров с большой долей свободных площадей и активное заполнение в течение первых лет работы. Исключение ТРЦ «Щелковский» с вакансией менее 15%.
  • Стоит отметить сокращение свободных площадей в таких торговых объектах, как ТРЦ «Европолис Ростокино» (проводится реконцепция объекта), ТРЦ «Мозаика».

Коммерческие условия

  • В IV квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком – они могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
  • По словам Евгении Хакбердиевой, помимо прямого негативного влияния пандемических мер на финансовые показатели большинства ретейлеров, свой отпечаток накладывают ослабление рубля, волатильность курса валют, внедрение маркировок и онлайн-касс, рост дополнительных расходов – доставка для онлайн-заказов, обеспечение офлайн-точек антисептиками, масками и перчатками. Средний показатель доходности сетевого ретейлера по итогам 2020 года составил около 3%, тогда как десять лет назад он был в два раза выше, поэтому выдерживать прежний уровень арендной нагрузки не получится и, соответственно, в ближайшей перспективе коммерческие условия будут пересматриваться.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатора

Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*

% от ТО

Гипермаркет (>7 000 м²)

0–8 000

1,5–4

DIY (>5 000 м²)

0–6 000

4–6

Супермаркет (1 000–2 000 м²)

8 000–18 000

4–7

Супермаркет (450–900 м²)

18 000–35 000

6–7

Товары для дома (<1 500 м²)

0–10 000

6–8

Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²)

6 000‒15 000

2,5–5

Спортивные товары (1 200–1 800 м²)

6 000‒12 000

5–8

Детские товары (1 200–2 000 м²)

6 000‒12 000

7–9

Операторы торговой галереи:

   
 

Якоря более 1 000 м²

0–12 000

4–10

 

Мини-якоря 700–1 000 м²

0–14 000

6–12

 

Мини-якоря 500–700 м²

0–16 000

6–12

 

300–500 м²

0–25 000

5–12

 

150–300 м²

8 000–18 000

6–14

 

100–150 м²

16 000–36 000

10–14

 

50–100 м²

25 000–80 000

12–14

 

0–50 м²

45 000–100 000

12–14

Досуговые концепции:

   
 

Развлекательные центры (2 000–4 000 м²)

4 000–8 000

10–14

 

Кинотеатр (2 500–5 000 м²)

0–6 000

8–10

Общественное питание:

   

 

Food-court

45 000–120 000

10–15

 

Кафе

15 000–90 000

12–14

 

Рестораны

0–25 000

10–12

Прогноз 

  • Согласно заявленным планам девелоперов, объем нового ввода в Москве до конца 2021 года составит 520 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, ожидаемый объем нового предложения торговых центров в два раза больше прошлогоднего показателя.
  • В 2021 году к открытию заявлены такие крупные торговые объекты, как ТРЦ «Город Косино» (GLA 72 тыс. кв. м), ТЦ на месте рынка «Садовод» (GLA 50 тыс. кв. м),  ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA 35 тыс. кв. м).

Торговые центры, планируемые к открытию в 2021 году

Название

Адрес

GBA

GLA

Город Косино

Новоухтомское шоссе, д. 2А

127 000

72 000

ТЦ на месте рынка Садовод (фаза I)

14-й км МКАД

70 000

50 000

Павелецкая Плаза

Павелецкая пл, д.2

73 000

35 000

Prime Plaza (раньше Принц)

Каховка ул., вл. 29А

40 470

25 000

Небо

Авиаторов ул., д. 5

50 000

27 000

Флотилия

ул. Флотская, д. 7, стр. 1

28 000

23 000

ТЦ в ЖК Летний Сад

Дмитровское ш., д. 107

35 000

21 000

Хуаминъюань (Парк Хуамин)

Вильгельма Пика ул., вл. 14

100 000

20 000

Смоленский пассаж (фаза II)

Смоленская пл., вл. 7-9

58 437

19 647

ТПУ Рассказовка (Сказка)

ш. Боровское/ул. Корнея Чуковского

29 000

18 608

Гравитация

ул. Чертановская

30 000

18 500

Дискавери

ул. Дыбенко,

25 000

15 000

Молния

Рязанский проспект в ЖК кварталы 21,19

18 450

14 020

ТПУ «Рязанская»

Нижегородская ул.

20 000

14 000

Vnukovo Premium Outlet

деревня Лапшинка

17 000

11 900

Олимпик Парк

Электролитный пр-д, д. 3Б

20 000

11 000

Ленинский 38

Ленинский проспект 38

10 000

8 000

Мичуринец

С. Маршака ул. / А. Ахматовой ул.

22 000

8 000

ТЦ в Жулебино

Авиаконструктора Миля ул., д. 5/1

11 000

7 700

Солнцево

Богданова ул., д. 19

7 274

4 655

Проекты ADG Group

 

 

 

София

Сиреневый бул., 31

62 070

35 513

Киргизия

Зеленый просп., 81

26 147

13 592

Витязь

Миклухо-Маклая ул., д. 27а

16 650

12 197

Байконур

Декабристов ул., д. 17

13 454

9 541

Керчь

Бирюлевская ул., д. 17

12 606

9 264

Янтарь

Открытое ш,, д. 4с1

12 613

8 536

Экран

Новочеркасский б-р, д. 21а

8 863

6 167

Орбита

Андропова просп., 27

9 066

5 958

Звездный

Вернадского пр-т, д. 14

6 343

5 288

Ладога

Широкая ул., д. 12

6 865

4 806

Бирюсинка

Булатниковская ул., д. 9а

7 032

4 644

Алмаз

Шаболовка ул., д. 56

5 591

3 878

Саяны

Саянская ул., д. 9

5 260

3 026

 

  • Существует вероятность корректировки даты ввода около 50% новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2021 году. Однако сокращение объемов ввода не будет существенным, так как часть объектов находится в высокой степени готовности и девелоперам невыгодно переносить дату ввода на финальной стадии реализации проекта. В любом случае в ближайшие пять лет все заявленные торговые центры выйдут на рынок.
  • Помимо community-центров, новое предложение столицы в ближайшие годы будет сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ. Для части проектов город привлекает инвесторов через торги, часть – готов брать в самостоятельную работу. На сегодняшний день инвесторы вошли в проекты 15 транспортно-пересадочных узлов, в большинстве которых заложена торговая функция. Анонсировано строительство торговых центров в составе проектов ТПУ «Выхино» (GLA – 70тыс. кв. м), «Селигерская» (GBA – 145 тыс. кв. м) и «Парк Победы» (GBA – 237 тыс. кв. м) девелопером «Ташир», ТЦ «Ботаника Молл» в ТПУ «Ботанический сад» (GLA – 27 тыс. кв. м), ТЦ «Дискавери» в ТПУ «Ховрино» (GBA 25 тыс. кв. м). Также аффилированной структурой компании «Киевская площадь» подана заявка на инвестиционный пакет по ТПУ «Нагатинская», компания 3S Development приобрела права на 99% ТПУ «Некрасовка», ТПУ «Кленовый бульвар», в составе которых планируется строительство МФК. Сроки реализации заявленных проектов намечены на 2021–2024 гг. Также в III квартале 2021 года ожидается открытие ТЦ «Небо» (GLA – 27 тыс. кв. м), реализованный в современной концепции девелопером «УК Столица менеджмент».
  • Анонсированы следующие проекты торговых центров – ТРЦ «Чкалов» (GLA/GBA – 45000 кв. м/60 000 кв. м), Estate Mall (GBA 10 400 кв. м.) на Новорижском шоссе, анонсировано начало строительства МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 000 кв. м). В Новомосковском округе планируется прирост торговых площадей за счет торговых центров небольшого формата: в Коммунарке построят торговый центр площадью порядка 13 тыс. кв. м с паркингом на эксплуатируемой кровле.строительство торгового центра в Новых Ватутинках площадью ок. 12 тыс. кв. м.
  • Восстановления трафика ТЦ в России до докризисного уровня можно ожидать не ранее четвертого квартала 2021 года, а по некоторым сегментам, например развлекательным центрам и кинотеатрам, – не ранее конца 2021 года. Во-первых, определенные ограничения, связанные со сдерживанием распространения вируса, физически уменьшат «пропускную» способность объектов, во-вторых, покупательское поведение претерпит изменения: это и естественная осторожность после прошедших месяцев самоизоляции, и снижение покупательских возможностей, и переориентация на онлайн-шопинг.
  • На фоне текущей эпидемической и экономической ситуации прогнозируется рост вакансии до 12-12,5% к концу года при условии, что на работу объектов торговой недвижимости не будут применяться ограничения.
  • Евгения Хакбердиева: «Зафиксированное в I полугодии 2020 года снижение арендных ставок является временным и с восстановлением рынка торговой недвижимости в ближайшие полтора–два года вернется на прежний уровень. Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет формироваться с учетом таких факторов, как замедление темпов нового строительства, изменение площадей и форматов торговых объектов, рост доли социальных, культурно-образовательных, спортивных и оздоровительных функций в составе ТЦ. Вероятно, продолжится сокращение размеров некоторых торговых пространств. Кроме того, мы ожидаем усиления интеграции онлайн- и офлайн-торговли, использования игроками рынка новых технологий и каналов продаж и продвижения, а также расширения предложения услуг и новых сервисов для клиентов. При этом со стороны потребителей тоже намечаются изменения в поведении и предпочтениях».

Фото: dn-nsk.ru