«В нашей практике не было случаев, когда потенциальный покупатель или арендатор предъявлял специфические требования»

Коммерческие помещения в жилых комплексах привлекают к себе все больше внимания частных инвесторов, готовых вложиться в арендный бизнес. В свою очередь, у операторов, которые планируют открыть магазин или заведение общепита в новом квартале, существуют определенные требования к площадям. О том, что приходится учитывать при проектировании и строительстве новых объектов и какие помещения пользуются особенной популярностью у покупателей и арендаторов, рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Какие требования сейчас выдвигаются к коммерческим помещениям в жилых комплексах (объемы, планировки, площадь витрин и пр.)?

Рассматривая покупку коммерческих площадей, потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на локацию объекта недвижимости. Желательно, чтобы жилой комплекс находился рядом со станцией метро, если речь идёт о Москве, в оживленных районах с хорошей проходимостью. При этом доступ на территорию жилого комплекса не должен быть ограничен.

Немаловажными являются и характеристики самих объектов. Предпочтение отдается помещениям со свободной планировкой и высокими потолками. Для торговых объектов преимуществом будет являться наличие витрин. В случае с кафе и ресторанами обязательным требованием является наличие вытяжки. Ликвидности объекту недвижимости добавляют отдельный вход и возможность подъезда на машине, а также наличие парковочных мест поблизости.

Сложно дать совет по поводу площади объекта недвижимости, так как в данном вопросе все зависит от бюджета. Практика показывает, что наиболее востребованными являются объекты площадью 50-80 кв. м, однако некоторые инвесторы интересуются и покупкой больших помещений – от 400 кв. м, которые впоследствии можно будет сдать в аренду якорным арендаторам, большим торговым сетям.

Насколько такие объекты доступны для экспериментов по формату площадей? Будет ли востребовано нестандартное предложение?

Проектируя коммерческие площади на первых этажах жилых домов, застройщики ориентируются на массовый спрос. В нашей практике не было случаев, когда потенциальный покупатель или арендатор предъявлял специфические требования. Теоретически застройщик может на этапе проектирования предусмотреть нестандартные решения по конфигурации или внешнему виду коммерческих помещений – например, поэкспериментировать с входной группой. Но гарантии, что такие площади будут востребованы, у нас нет, поэтому, как правило, застройщики исходят из общепринятых требований.

Какие коммерческие помещения сейчас наиболее востребованы у покупателей? Всегда ли была именно такая ситуация или она изменилась в последнее время?

До недавнего времени ключевая ставка ЦБ демонстрировала устойчивый тренд на снижение, что не могло не сказаться на доходности банковских депозитов. Нестабильная экономическая ситуация в стране, санация банков и привлекательные цены в сегменте новостроек побудили частных инвесторов вернуться на рынок недвижимости.

По сравнению с банковскими вкладами такие инвестиции более выгодны, доходность может составить от 7 до 15% годовых, поэтому сегодня мы наблюдаем на рынке очень много непрофессиональных игроков с ограниченным бюджетом. Как правило, это люди, располагающие суммами до 10 млн руб. Соответственно, они могут рассчитывать на коммерческие помещения, площадь которых не превышает 80 кв. м.

Недавно мы открыли продажи коммерческих помещений в третьей очереди нашего ЖК «Кварталы 21/19», и по опыту реализации могу сказать, что наибольшим спросом пользовались именно такие объекты – площадью 50-80 кв. м. Касательно остальных характеристик предпочтения покупателей не меняются: частные инвесторы выбирают объекты со свободной планировкой, высокими потолками, большими витринами.

Непрофессиональные игроки, как правило, делают ставку на стабильный доход от арендного бизнеса. Немного людей приобретают такую недвижимость, чтобы открыть собственное дело или организовать офис.

Насколько активно реализуются помещения в стадии строительства? Что более востребовано – строящиеся или готовые площади?

Принимая во внимание разницу в цене квадратного метра на этапе котлована и в уже готовом доме, ответ на вопрос очевиден. За несколько дней после старта продаж нового объема коммерческих площадей в нашем жилом комплексе мы продали 95% из того, что планировали реализовать. Думаю, такая ситуация характерна не только для нашей локации. В отличие от развитых европейских городов, в Москве вообще очень низкая обеспеченность коммерческими площадями на душу населения, поэтому к моменту завершения проектов нераспроданными остаются не более 10% площадей. Ну и, конечно, самые удачные помещения застройщик придерживает до ввода в эксплуатацию, чтобы больше заработать, продав дороже.

Как формируется территория ЖК в связи с необходимостью отдать часть помещений под стрит-ритейл? Часто ли делаются прогулочные зоны, бульвары и другие места для формирования трафика?

Наличие на территории прогулочных зон, бульваров и т.д. не продиктовано необходимостью обеспечить хорошую проходимость объектам коммерческой недвижимости. Это две параллельные истории. Так, разрабатывая концепцию нашего жилого комплекса, мы руководствовались тем, что должны создать комфортную среду проживания. Поэтому мы предусмотрели и бульвар, и прогулочные зоны, и, конечно, необходимые для нормальной жизни объекты инфраструктуры.

Нам повезло с локацией, и мы рассчитываем, что наш жилой комплекс должен стать точкой притяжения в Рязанском районе. Дело в том, что на территории наших кварталов в скором времени откроется новая станция метро «Стахановская», и мы взяли на себя ответственность обеспечить удобный доступ к метро не только нашим новоселам, но и всем жителям Рязанского района. Для этого мы строим пешеходный бульвар протяженностью почти километр. Безусловно наличие этой рекреационной зоны увеличивает ликвидность объектов коммерческой недвижимости в нашем комплексе.

Какие условия необходимо выдерживать для того, чтобы помещения были востребованы операторами, которые нацелены не только на жителей ЖК, но и на соседние кварталы?

У нас есть определенная политика по привлечению арендаторов, и, конечно, мы приветствуем появление якорных арендаторов, крупных торговых сетей. Соответственно, под их нужды мы проектируем коммерческие площади. Помимо помещений на первых этажах, строим отдельно стоящие здания площадью 400-500 кв. м.

Предполагается, что в каждом нашем квартале должен работать большой продовольственный магазин. Например, сейчас у нас открылся юбилейный 13-тысячный магазин «Пятерочка». И это при том, что у нас сейчас введено в эксплуатацию только 6 жилых домов, в трех из которых еще идут ремонты. Уверен, что в этот магазин будут приходить жители и из ближайших районов.

Какие помещения наиболее выгодны для размещения заведений общепита?

Как правило, застройщик заранее проектирует помещения под общепит. Для таких арендаторов требуются соответствующие площади. Если речь идет о ресторане или кафе, необходимо предусмотреть вытяжку. Но есть и такие варианты, где требования к вытяжной вентиляции менее жесткие – это мини-кофейни, кулинарии и т.д.

Заметно, как меняется структура потребления: все чаще люди предпочитают завтракать, обедать и ужинать вне дома. Поэтому в жилых комплексах открывается все больше заведений общепита. При условии качественных продуктов питания и надлежащего сервиса, я полагаю, у таких предприятий есть шанс не только проработать несколько лет, но и стать любимым местом времяпрепровождения на территории комплекса.

Насколько активно непродуктовые ритейлеры (одежда, обувь, аксессуары, пр.) заходят в ЖК? Насколько им интересны такие площади?

Если речь идёт о районах, находящихся на удалении от центра города, бутики, магазины одежды, аксессуаров не пользуются популярностью среди жителей. Подчеркну, мы не берем в расчет район Патриарших прудов и т.д. Исторически сложилось так, что люди предпочитают «одеваться» в крупных торговых комплексах. Рядом с нашими кварталами находится ТРЦ «Город», поэтому мы не делаем ставку на арендаторов, предлагающих такие товары.

Источник: comestate.ru