Владимир Молчанов, «АН Апекс Недвижимость»: Почему инвестировать в коммерцию более прибыльно

На Первой Практической Конференции Риэлторов(ППКР) в начале 2020 года Владимир Молчанов, заместитель генерального директора «АН Апекс Недвижимость»  рассказывал, о том, как выбрать коммерческую недвижимость с максимальной доходностью. Основной альтернативой вложений в нежилые помещения на тот момент были:

 

1) Банковский депозит. Надежный, если в банк в ТОПе, если нет, то 1,4 млн страховка. Доходность 6–8%.

2) Вложения в акции и облигации. Рискованные операции. Если консервативная методика под управлением фондов или облигации, то доходность 7–11%.

3) Инвестиции в жилую недвижимость. Была хорошая окупаемость при вложении на уровне котлована с доходностью 5–7%. Сейчас при сдаче в аренду 2–3%.

 

Тогда еще мы не подозревали о грядущем «локдауне» и последствиях, которые он привнесет в мир инвестиций в недвижимость.

Многие предрекали, падение цен и стагнацию на рынке недвижимости. Но вышло наоборот.

 

Что же на это повлияло?

 

1) Резкий скачок курса доллара до 84 рублей в марте 2020 года.

2) Принятие закона о льготной ставке по ипотеке под 6,5% в апреле 2020 года.

3) Снижение базовой ставки ЦБ РФ до 4,5%, и, как следствие, падение доходности депозитов граждан.

 

Все это привело к массовому оттоку денежных средств с депозитов, и их перенос в более понятные инструменты — покупку квартир. Однако небывалый ажиотажный спрос на рынке жилых помещений не сильно коснулся коммерческой недвижимости. Я связываю это с тем, что большая часть инвесторов не понимает, как спрогнозировать реальную окупаемость и доходность вложений в коммерческую недвижимость.

Доходность вложений в жилые помещения для последующей сдачи в аренду не изменилась (2–3% годовых). Те, кто успел войти в рынок новостроек в июне-июле, могут краткосрочно получить неплохую окупаемость инвестиций от продажи. Но те, кто не планирует заниматься краткосрочными спекуляциями, а хочет получать ежегодный доход, столкнутся с неминуемыми трудностями. Ремонт квартиры, если она куплена без отделки, большая конкуренция среди сдаваемых площадей, частая смена арендаторов.

 

Можно возразить, что в коммерческой недвижимости те же проблемы. Но это не так:

 

1) Ремонт в большинстве случаев делается за счет арендатора. Свои средства вкладывать не надо.

2) Коммерческих помещений примерно в 13 раз меньше по количеству, чем жилых. Конкуренция при сдаче в аренду существенно ниже. Сетевые арендаторы рассматривают такие помещения уже на стадии строительства. Вы можете заключать предварительные договоры.

3) При правильной упаковке и позиционировании помещения грамотный риелтор сдаст площади в течение месяца. Простой минимален.

 

Давайте сравним доходность и окупаемость инвестиций в квартиру и в нежилое помещение на примере реальных объектов в новостройке Новой Москвы от застройщика А-101 в пределах 10 млн рублей.

 

Формула для расчета окупаемости и доходности объектов выглядит следующим образом:

 

Эксплуатационные и коммунальные расходы оплачиваются арендаторами отдельно и в расчетах не участвуют.

Валовый доход от аренды за год — налог на оборот (6% — ИП для коммерческих помещений, 13% для квартиры) — налог на имущество (1.5% нежилые, 0,1% — 0,3% квартиры) — простой помещения (5% от года) — оплата риелтора 50% от месяца) = годовая чистая прибыль с объекта недвижимости.

 

Исходные данные и выводы:

Доходностть и окупаемость:

 

Нежилое торговое помещение:

971004 (Валовый доход с аренды) — 58260 (6% налог) — 40500 (налог на имущество) — 48550 (простой 5% от года) — 40485(50% риелтору)=783209 чистый годовой доход.

Окупаемость — 12 лет.

Доходность — 8,1% годовых.

 

Квартира:

420000 (Валовый доход с аренды) — 54600 (13% налог) — 3700 (налог на имущество) — 21000 (простой 5% от года) — 17500(50% риелтору)=323200 чистый годовой доход.

Окупаемость — 27 лет.

Доходность — 3,6% годовых.

 

С учетом того, что цены на коммерческую недвижимость у застройщика повышаются примерно на 1,25% в месяц, а на квартиры только на 0,8%, и конкуренция на рынке сдачи квартир существенно выше, ответ на вопрос «Куда надо вкладывать деньги для инвестирования?» очевиден.

При этом доходность от сдачи в аренду коммерческого помещения может быть существенно выше. Мы взяли стандартное помещение, не на так называемой «народной тропе». По факту сдать коммерческие площади можно в два-три раза выше, если правильно подобрать арендатора.

 

Вот основные параметры, которые надо учитывать при анализе коммерческих помещений:

 

1) Характеристики локации. (Метро, станции, остановки, количество жителей. Лучше делать с помощью сервисов геомаркетинга.)

2) Трафик реальный или предполагаемый («народная тропа»).

3) Потенциал развития локации.

4) Характеристики и планировка, возможность аренды частями.

5) Витринные окна, видимость «народной тропы».

6) Возможность размещения арендаторов различного профиля и. т. д.

 

Таких пунктов по просчету помещения в нашем чек-листе около 27. И все они важные. Подробно все факторы разбираются в моем докладе на ППКР 2020.

Приведу еще несколько цифр. За прошлый год у нас в компании АН «Апекс Недвижимость» было зарегистрировано 3217 обращений от клиентов на покупку коммерческих помещений. В этом уже 4038.

Число обращений растет с каждым месяцем. Если в мае 378 клиентов рассматривали приобретение коммерческих помещений, то в ноябре таких обращений было уже 490.

 

Аналитический отдел компании АН «Апекс Недвижимость» прогнозирует в следующем 2021 году всплеск спроса на коммерческие помещения, в том числе в новостройках. Вложения в них будут наиболее рентабельными и надежными для инвесторов.
Источник текста и фото: apex-realty.ru