Владимиров Денис, ООО «ЦУН»: Ситуация на рынке в сегменте торговой коммерческой недвижимости

ООО «ЦУН» — специализированный агент по продаже непрофильных активов Группы компаний «Газпром энергохолдинг». Генеральный директор компании Владимиров Денис Владимирович представит свое видение сложившейся ситуации в сегменте торговой коммерческой недвижимости.

В 2020 году, на фоне пандемии коронавируса, рынок торговой недвижимости существенно замедлил своё развитие, ставки по аренде уменьшались, крупные сети урезали программы развития, переносились сроки ввода в эксплуатацию новых торговых площадей. В тоже время планируемые объёмы ввода в эксплуатацию новых торговых площадей в 2021 году составляют около 500 тыс. тыс. кв. м., что почти в два раза превышают объёмы 2020 года около 254 тыс. тыс. кв. м.

За 2020 год спрос на аренду торговых помещений упал на 19 %, спрос на покупку торговых помещений снизился на 8% (данные совместного исследования «Авито Недвижимость» и JLL).

Крупные торговые центры сейчас переживают не лучшие времена, в 2020 году доля свободных торговых площадей достигла 13% — это антирекорд с 2015 года. Чтобы сохранить заполняемость помещений, собственники ТЦ были вынуждены согласовывать арендаторам скидки в среднем, от 30% до 70% от контрактной арендной платы. При этом активно применялась схема отмены фиксированной части арендной платы с временным переходом на плату с товарооборота. Рост товарооборота в ТЦ зафиксирован в декабре 2020 года и связан в первую очередь с Новым Годом одним из главных праздников россиян.

После снятия или частичного снятия ограничений начался резкий рост трафика. По нашему мнению, при сохранении тенденции на снятие ограничений, восстановление работы и общих показателей оборота можно ожидать уже к середине 2021 года.

В тоже время во второй половине 2020 года существенно вырос интерес инвесторов к помещениям стрит-ритейла как к аренде, так и к покупке. Такие помещения зачастую расположены на первых этажах жилых домов, в них размещаются небольшие магазины, пекарни, кофейни, бытовые услуги, салоны красоты и пр. Также увеличился интерес инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла в составе построенных и строящихся жилых комплексов. Данный формат помещений в удобной локации позволяет собственнику при неблагоприятной для определенной сферы бизнеса рыночной ситуации быстрее найти нового арендатора. В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения — это самый гибкий формат.

При этом многие инвесторы, которые ранее покупали жилую недвижимость, во второй половине 2020 года предпочитали коммерческую недвижимость как более доходный актив. Высоким спросом в уходящем году пользовались помещения малого и среднего формата — от 50 до 250 кв. м. Можно ожидать, что как минимум в первой половине 2021 года этот тренд сохранится.

Крупные федеральные торговые сети, такие как «Магнит», «SPAR», а также региональные сети идут по пути оптимизации и активно начинают осваивать формат небольших магазинов шаговой доступности площадью 100-300 метров, такой формат соответствует общемировым тенденциям где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие магазины площадью 100 – 200 кв. м. Торговые площади такого формата имеют большой потенциал, к тому же подобные помещения возможно успешно использовать под прочие сферы бизнеса: кофейни, кафе и рестораны, хозяйственные и другие непродовольственные магазины, что придаёт им высокую ликвидность.

Будем надеяться, что в 2021 году власти смогут регулировать уровень инфицирования населения без ограничения работы торговых объектов, что при соблюдении защитных мер и сохранении благоприятной эпидемиологической обстановки будет способствовать скорейшему восстановлению рынка торговой недвижимости.