Воробьев Евгений: Как составить договор аренды офиса. На что обратить внимание. Срок действия. Депозит. Условия расторжения.

Как правительно составить договор аренды офисного помещения. На что следует обратить внимание в ходе согласования договора аренды офиса. Своими рекомендациями с читателями OFFICE NEWS поделился эксперт с многолетним опытом и более чем 500 успешными сделками по аренде офисов за плечами. Евгений Воробьев, управляющий партнер компании CITYPRO GROUP, специализирующейся на коммерческой недвижимости, рассказал, что нужно учесть арендатору при поиске нового офиса для своей компании.

Большинство договоров подписываются на 11 месяцев, с возможностью досрочного выхода из договора без штрафов, при уведомлении о расторжении за 1 месяц. Это стандартная ситуация для офисов в бизнес-центрах класса В и С, в особенности для небольших помещений, скажем до 200 метров. В классе А и при аренде более крупных офисов в классах ниже, договор как правило подписывается на 2, 3 и более лет. В таких случаях договор содержит условие об обязательном уведомлении о досрочном расторжении, с уведомлением за 2-3 и даже 6 месяцев до даты съезда.

В ряде договоров, не зависимо от сроков уведомления, есть обязательные штрафные санкции эквивалентные размеру страхового депозита, а иногда и более. Конечно, данный совет важен тем, кто работает «напрямую» с арендодателем и рискует «проглотить» такие непривлекательные для компании условия.

Когда мы сопровождаем наших клиентов в подобных сделки, мы добиваемся, чтобы договор был зеркален, и если одна из сторон настаивает на подобных жестких условиях, она и на себя должна быть готова принять аналогичную финансовую ответственность за нарушения условий договора с ее стороны.

Как мы уже говорили, депозит при подписании КДА (краткосрочный договор аренды, не требующий государственной регистрации) ниже чем при ДДА (долгосрочный договор аренды, с обязательной процедурой государственной регистрации права аренды). То же самое и с площадь, чем ниже площадь – тем меньше депозит. Из практики депозит при КДА составляет как правило 1 месяц, при ДДА до 2-3 месяцев. Он может возрастать при аренде помещения без отделки, в случае, если арендодатель делает ремонт за свой счет, что понятно – необходимо «страховать» инвестиции в отделку. Ну и вопреки рынку и здравому смыслу встречаются прецеденты когда депозит отсутствует вовсе или же когда он выше 3-4 месяцев, что тоже сложно объяснимо. Такие случаи редки и на самом деле мешают эффективному взаимодействию сторон договора.

За исключением таких маржинальных случаев, сбалансированный депозит это хороший инструмент, который делает договор более устойчивым, дисциплинирует обе стороны и расширяет возможности сторон по выполнению обоюдопризнаваемых финансовых обязательств возникающих друг перед другом. Так например, почти всегда договор аренды предусматривает, что собственник вправе обратиться к депозиту в случае просрочки платежа арендатором свыше определенного срока. Это и «временно» закрывает брешь в потоках арендодателя и одновременно «снимает арендатора с пороховой бочки» — а не расторгнут ли со мной договор на следующей неделе.

Такая устойчивость арендных отношений многого стоит, ну уж как минимум – разумного депозита. Суть депозита может трактоваться по разному, здесь есть 2 варианта: он является частью арендной платы, по сути – оплатой последнего(их) месяца(ев) или же он отдельная финансовая сущность – возвращается в собственность арендатора, после прекращения договора по истечению его срока и полного погашения взаимных обязательств между арендатором и арендодателем.