За два года в Москве открылось около 30 офисных центров для работников-одиночек

Такие офисы могут стать самыми доходными для владельцев бизнес-центров.

С каждым годом в мире становится все больше фрилансеров (внештатные работники), компании переводят сотрудников на удаленный режим работы, внедряют принципы holacracy (вместо классической управленческой иерархии – самоорганизующиеся команды). В меняющейся реальности появляются разнообразные гибкие agile и lifestyle офисы. А также офисы коллективные.

По данным NAI Becar, в год в мире открывается около 2500 новых коллективных офисов. «В 2016 г. в мире насчитывалось около 11 300, на 2017 г. планируется прирост на 22% до 13 800 объектов. В предыдущие годы рост был более активный в относительных цифрах (50–80%), но это можно объяснить эффектом свободной ниши», – приводит данные издания Deskmag директор по работе с ключевыми клиентами NAI Becar Константин Королев.

Места для одиночек

В России в 1998 г. открылся первый центр мини-офисов компании Regus Group, в которых предлагались меблированные пространства с оргтехникой с гибкими условиями по аренде. Коворкинги же – с местами для работников-одиночек – стали появляться в 2008 г. Эти первые объекты открывали энтузиасты, пробовали новый формат, рассказывает совладелец сети коворкингов «Рабочая станция» Михаил Комаров. «Модель показала свою эффективность», – уверен он. Первая «Рабочая станция» площадью 500 кв. м начала работу в Парке Горького (Нескучный сад) летом 2012 г. «Для нас это был идейный проект: хотелось создать для своих веб-студии Myme и архитектурного бюро Komnata Design такое пространство, где будет приятно работать самим, и дать такую возможность другим компаниям», – вспоминает Комаров. Однако опыт «Рабочей станции» до 2014 г. к заметному развитию сегмента не привел. По словам директора департамента консалтинга Blackwood Александра Шибаева, в то время новые небольшие площадки открывались и закрывались, суммарная площадь функционирующих коворкингов не превышала 10 000 кв. м.

С 2014 г. ситуация изменилась кардинальным образом. За последние два года в Москве открылось 30–35 коворкинг-центров, не считая антикафе, мини-офисов или мастерских. По данным Blackwood, в настоящее время функционируют 23 из них, в общей сложности это 10 500 кв. м. На новые коворкинги, не старше двух лет, сейчас приходится более 50% рынка, все предложение – более 20 000 кв. м. Шибаев связывает такой подъем с большим количеством вакантных офисных площадей и снижением арендных ставок. Коворкинги появились даже в ММДЦ «Москва-сити», где в настоящий момент, по данным Praedium, вакантно около 25% офисов. Здесь работают коворкинг CEO Rooms (башня «Империя», 500 кв. м, открылся в декабре 2014 г.), мини-офисы ProhubГород столиц», 3700 кв. м, открылся в 2013 г.) и Regus («Башня на набережной», 3854 кв. м, открылся в 2007 г.), а также довольно много мини-офисов по 20 кв. м, сдающихся в раздробленных больших помещениях. Мини-офисы имеют общую инфраструктуру (ресепшен, кофе-пойнт, офисная техника и т. д.), уточняет руководитель департамента продаж «Сити» Татьяна Суворова.

Рост спроса на такие помещения отчасти был вызван кризисом. «Экономическая ситуация вынудила арендаторов оптимизировать расходы – сокращать персонал, отказываться от аренды классических офисов в пользу коворкингов», – говорит директор по управлению BlackStone Keeping Company Ольга Штода. «В октябре 2014 г. мы почувствовали, как увеличилось число запросов именно от компаний, примерно на 70%», – рассказывает Комаров. Шибаев вообще относит российские коворкинги к «кризисным явлениям». «Наиболее активное развитие происходило именно во время кризисов: в 2009–2010 и 2014–2016 гг., рост сегмента существенно замедлился в 2010–2013 гг., когда объемы сделок с офисами росли, ввод новых объектов стремился к рекордным значениям», – объясняет эксперт.

Кризис или тенденция

Владельцы коллективных офисов согласны с тем, что «кризис помог», однако считают, что бурное развитие формата обусловлено естественными причинами. «Наши клиенты – новая волна предпринимателей, которые отказываются от собственного автомобиля в пользу Uber или каршеринга, ездят за границу не в гостиницы, а на квартиры через Airbnb, рационально подходят к трате денег. Представьте, сколько приходится переплачивать маленьким компаниям за метры в отдельных кабинетах или переговорных комнатах, которые большую часть времени стоят пустыми!» – рассуждает Комаров. С учетом средней стоимости аренды 1 кв. м офисов класса А в центре – 28 000–32 000 руб. в год (данные Praedium) – небольшим компаниям снимать места в коворкингах в ЦАО (в среднем 15 000–20 000 руб. за закрепленное рабочее место в месяц) действительно выгодно.

Ценность общения

Первый коворкинг организовал в 2005 г. в Сан-Франциско работавший удаленно и уставший от нехватки общения программист Брэд Ньюберг. Начинающий предприниматель запросил довольно приемлемые арендные ставки в обмен на комфортные условия в снятых офисных помещениях, бесплатный WiFi, совместные обеды и велосипедные прогулки. Спустя несколько лет коворкинги превратились в самый быстрорастущий стартап-сегмент.

«На Западе сегмент уже настолько развит, что коворкинги занимают 10 000–20 000 кв. м. Немалая часть среднего и малого бизнеса перешла именно в такие офисы: компаниям удобно пользоваться готовой инфраструктурой», – говорит гендиректор клубного офиса CEO Rooms Гурген Шекоян. Директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба также не считает интерес к коворкингам исключительно кризисным явлением: «Они не конкурируют с традиционными офисами. Аренда коворкинга выгодна для небольших компаний и ИП, которые не заинтересованы в долгосрочных договорах». Во всех московских «Рабочих станциях» – в  БЦ Парке Горького, Artplay (700 кв. м, открыта в 2014 г.) и БЦ Z-plaza на Бутырской (1800 кв. м, открыта в апреле 2016 г.) – клиенты – «небольшие компании, 5–10 человек, маленькие ИП, в большинстве своем это даже не стартапы, а успешно функционирующие организации, есть и крупные компании, которые размещают в коворкингах проектные группы, например «М.видео» и Сбербанк, описывает Комаров.

Резидентами 12 московских центров Regus, по словам управляющего директора компании в России Ирины Баевой, также являются компании, среди наиболее крупных – Google, «Яндекс», Toshiba. Около 75% арендаторов CEO Rooms – клиентоориентированный бизнес, которому важна статусность места, удобство проведения встреч.

По информации Blackwood, за последний год увеличилась средняя площадь коворкингов в Москве – с 250–300 кв. м в 2014–2015 гг. до 400 кв. м сейчас. Рост показателя происходит за счет открытия крупных коворкингов, таких как «Рабочая станция» на Бутырской или Deworkacy на «Красном Октябре» (ГК «Ташир», 1500 кв. м). Королев не видит смысла делать коммерческие коворкинги меньше 300 кв. м: «Их почти невозможно эффективно зонировать и предусмотреть все необходимые функции». Экономически оправданной он считает площадь от 800 кв. м. Возможно, именно по этой причине небольшие коворкинги, которые открывают, чтобы «просто занять» пустые площади в БЦ, часто быстро закрываются.

Кроме того, как отмечает партнер студии IND Architects Андрей Сидоров, непрофессиональные коворкинги не дотягивают до нужного уровня и по архитектурным решениям: «Такие наши заказчики нередко думают: достаточно просто поставить стулья, столы и кулер, а это не так. Качественное современное рабочее пространство – это идеальная эргономика, микроклимат, умная акустика, снижающая уровень шума и стресса, гибкие решения, лаунжи и т. д.».

Доходная мелочь

Коворкинги класса А и В+, расположенные в удачных местах (в ЦАО или недалеко от него, в пешей доступности от метро), показали экономическую эффективность. По словам Шибаева, в них появляется все больше собственной инфраструктуры. Например, собственные пункты питания: кафе в Union Place, лофт-бар в Cabinet Lounge, полноценный ресторан на «Рабочей станции» на Бутырской. Среди дополнительных сервисов в некоторых коворкингах (в основном направленных на IT-аудиторию) – душевые кабины (#tceh, «Свободное плавание» и др.). В некоторых новых коворкингах предусматривается и возможность проживания: собственный капсульный отель открыт на «Рабочей станции» на Бутырской.

«Коворкинги при качественной концепции и профессиональном управлении могут быть более доходными арендаторами для собственника, чем любой другой арендатор. Благодаря сообществу, мероприятиям и множеству других мелочей они создают большую, на 15–20%, добавленную стоимость, чем классический офис», – говорит Королев.

По словам Шекояна, теперь многие собственники бизнес-центров заинтересованы в том, чтобы в их зданиях открылись коворкинги, и вовсе не из-за пустующих помещений. Его слова подтверждает и Суворова: «Коворкинги положительно влияют на развитие БЦ. Люди, которые в них работают, пользуются его инфраструктурой и услугами других арендаторов. Кроме того, часть стартапов со временем разрастаются и снимают полноценные офисы в том же БЦ».

Комаров отмечает, что коворкинги вообще можно считать частью инфраструктуры БЦ: «У нас в Z-plaza, например, арендуют переговорные комнаты и конференц-залы компании из соседних офисов. Также их сотрудники регулярно приходят в наш ресторан пообедать. В 2016 г. собственник строящегося БЦ класса А в Оренбурге обратился к нам с просьбой открыть в его объекте наш коворкинг – в октябре там начала работу первая региональная «Станция» (700 кв. м)». Нередко, по словам Шибаева, ставки для коворкингов делают ниже, чем для других компаний, но «все абсолютно индивидуально».

Комаров уверен, что сегмент коворкингов будет развиваться и дальше. В ближайшие пять лет компания планирует открыть в Москве около 10 новых «Рабочих станций» площадью от 1500 до 3000 кв. м в качественных бизнес-центрах. «Запросов все больше. В настоящий момент у нас большие очереди, многие готовы ждать и даже вносят заблаговременно депозит, чтобы забронировать места в планирующихся коворкингах», – говорит он. Разделяет энтузиазм предпринимателя и Шекоян: «Сейчас мы расширяемся в «Москва-сити» еще на 3500 кв. м. Также в 2017–2018 гг. мы откроем несколько новых объектов в Москве, в том числе в комплексе апартаментов «SkyСколково», на Ленинградском проспекте и вблизи пр-та Мира (в БЦ класса А). Совокупно к началу 2018 г. планируется открыть около 7000 кв. м». Regus, по словам Баевой, тоже нацелена на дальнейшее развитие – 13 февраля компания открыла новый объект в БЦ «Домников» на ул. Маши Порываевой и до конца года планирует открыть еще два центра в столице. Becar Asset Management Group, которая недавно открыла коворкинг «GrowUp платформа роста» в Петербурге (2500 кв. м), планирует создать федеральную сеть. По словам Королева, до конца 2017 г. будет организовано три коворкинга (от 1000 кв. м) в Москве и регионах, за семь лет компания планирует выйти во все города-миллионники. Объекты будут открываться предпочтительно в составе БЦ. «Так мы будем развивать инфраструктурную составляющую бизнес-центров», – объясняет Королев.

Источник: Ведомости

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Upside Development открыл продажи офисов в бизнес-центре класса «А» Upside Kuntsevo

Девелопер Upside Development открыл продажи офисов общей площадью более 21,5 тыс. кв. м в новом высокотехнологичном бизнес-центре класса «А» Upside Kuntsevo с выходом в природный парк. Два футуристичных здания возводятся в двух минутах от масштабного транспортно-пересадочного узла «Кунцевская», который связывает две ветки метро, платформу БКЛ, станцию МЦД  и городские транспортные магистрали. К продаже доступны офисы площадью от  76,7 кв. м до 24 000 кв. м. Стоимость квадратного метра стартует с отметки 420 000 рублей.  До 1 марта к покупке доступны как этажи полностью, так и оба здания бизнес-центра. Ввод в эксплуатацию бизнес-центра запланирован на III квартал 2025 года.

Названа доля экспатов на московском рынке аренды элитного жилья

В российскую столицу возвращаются европейские арендаторы, сообщает пресс-служба агентства премиальной недвижимости Point Estate.

NF Group: В 2024 году в регионах России ожидается рост объема ввода новых ТЦ

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2023 года на рынке торговой недвижимости России.  Согласно исследованию, объем рынка в целом по стране составил 32,5 млн кв. м, а прирост нового предложения – 288,7 тыс. кв. м или 25 объектов, что является минимальным за последние 20 лет объемом введенных торговых площадей. В регионах[1] было открыто 19 объектов на 220 тыс. кв. м, при этом в 2024 году показатель может вырасти более чем в два раза: анонсированный объем ввода составляет 24 ТЦ на порядка 562 тыс. кв. м аренднопригодных торговых площадей. Более 40% объема придется на два ТЦ суперрегионального формата, однако в количественном выражении основная доля нового предложения (10 объектов) будет представлена микрорайонным форматом. 

Nikoliers: В 2023 году спрос на покупку офисов конечными пользователями в Москве стал рекордным за всю историю наблюдений

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в 2023 году объем приобретенных офисов конечными пользователями на рынке качественной офисной недвижимости Москвы составил 345 тыс. кв. м. Это максимальный результат за всю историю наблюдений. Стратегия сбережения средств актуальна для всех участников рынка, поэтому интерес к покупке офисов сохранится и в текущем году. 

MR Group открывает продажи в CITYZEN — передовом квартале на северо-западе столицы

Девелопер MR Group выводит первый объем квартир в четырех корпусах первой очереди мультиквартала бизнес-класса CITYZEN. Реализация проекта ведется в престижном районе Покровское-Стрешнево, рядом со станцией метро и D-2 «Тушинская», по адресу: улица Вишневая, владение 7.

Barnes International Moscow: Спрос на офисы класса A в Москве вырос на 42%

Арендаторы готовы переплачивать за комфорт, тем более, что в последние годы появились новые классные проекты именно в этой категории, сообщает пресс-служба компании Barnes International Moscow.

Nikoliers: По итогам 2024 г. объем ввода складской недвижимости в России ожидается на максимальном уровне за всю историю развития сегмента

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, на 2024 год заявлено к вводу в эксплуатацию более 4,5 млн кв. м складской недвижимости в России. Показатель может поставить сразу несколько рекордов: во-первых, это наивысшее значение объема ввода в стране за всю историю рынка, во-вторых, индикатор регионов (исключая Санкт-Петербург) впервые превысит годовой объем ввода в Москве.

На рынок складской недвижимости вышел новый девелопер

Основоположник Light Industrial в России компании Skladman USG и генеральный подрядчик, технический заказчик, проектировщик объектов недвижимости компания «ТехМетр» создали девелоперскую компанию SMART SPACE для реализации одноименного складского комплекса формата LI в подмосковном Королеве. Компания была зарегистрирована осенью минувшего года, тогда же партнеры получили разрешение на строительство 1 очереди комплекса. Инвестором проекта выступает компания SMART SPACE. В реализацию комплекса партнеры планируют вложить более 450 млн руб.

Универмаг российских дизайнеров SLAVA Concept организовали показ российских дизайнеров на международной выставке-форуме «Россия»

14 февраля в рамках Дня промышленности под девизом «Носи российское» состоялись показы российских дизайнеров. Универмаг российских дизайнеров SLAVA Concept при поддержке Министерства промышленности и торговли РФ, привлекли к участию 9 успешных брендов.