Зарабатывать больше, рисковать меньше: как стать новатором стрит-ретейла

Компания R4S занимается продажей торговых помещений и готового арендного бизнеса. За почти 20-летний опыт работы она вывела свою формулу успеха — объект стрит-ретейла, первый этаж, интенсивный пешеходный и автомобильный трафик

На фоне падения фондовых рынков и снижения ключевой ставки ЦБ недвижимость осталась одной из самых надежных инвестиций, а вложения в торговые объекты с готовым арендным бизнесом — вдвойне

«История нашей компании началась почти 20 лет назад с одного помещения у станции метро «Площадь Ильича», которое мы реализовали вышедшей на столичной рынок региональной аптечной сети. Акционеры компании искали интересный объект с хорошим трафиком рядом с метро, наше помещение идеально соответствовало этим требованиям», — вспоминает коммерческий директор R4S Ирина Буренко.

Ирина Буренко, коммерческий директор R4S:

— Мы смогли повысить привлекательность и ликвидность объекта для инвесторов и сделать из этого успешный бизнес. Сегодня основной вид деятельности компании — операции с недвижимостью формата стрит-ретейл, в том числе продажа готового арендного бизнеса. Арендаторы нашей компании — это весь ретейл, среди которых крупные федеральные сети — продуктовые магазины, салоны связи и банки, а также рестораны, салоны красоты, представители различных сегментов СМП.

R4S занимается продажей торговых помещений и готового арендного бизнеса. За почти 20-летний опыт работы компания вывела свою формулу успеха — объект стрит-ретейла, первый этаж, интенсивный пешеходный и автомобильный трафик. Компания проводит весь комплекс мероприятий: от подготовки комплекта документов до улучшения облика и функционала объекта: отдельные входы, большие витрины, современные инженерные системы, вывески, дополнительные опции.

Среди конкурентов на рынке стрит-ретейла R4S всегда отличал профессиональный подход и качественный продукт. Благодаря этому в разгар кризиса был подписан долгосрочной договор аренды сроком на десять лет с премиальным ресторанным брендом White Rabbit Family. Ресторан откроется в помещении R4S на улице Большая Никитская, 5.

Компания с каждым годом расширяет свой бизнес. В 2018 году запустили первый торговый центр «Март» у метро «Электрозаводская». В середине марта 2020 года, в период начала кризиса, компания открыла второй ТЦ — «Заря», сложный девелоперский проект, расположенный между железнодорожной платформой Электрозаводская и одноименной станцией метро. Насыщенный трафик этой локации (140 тыс. человек в сутки) помог арендаторам справиться с трудностями в период введенных ограничительных мер.

Новое направление бизнеса компании — жилая недвижимость класса люкс. Первый проект, который был выведен на рынок в этом сегменте, — клубный дом на Патриарших прудах «Малая Бронная 15». Он получил сразу четыре премии European Property Awards в номинациях «Архитектура жилых проектов», «Жилое строительство», «Строительство апартаментов» и «Световой дизайн экстерьера». Несмотря на диверсификацию бизнеса, стрит-ретейл остается основным профилем компании.

В кризис инвестиции в недвижимость оказались самыми надежными
Спрос на объекты стрит-ретейла не снижался даже в пандемию. По мнению консультантов, сейчас подходящее время, чтобы зайти в этот сегмент. Люди, которые хранили сбережения в валюте, смогли выиграть на разнице курсов и, воспользовавшись турбулентной ситуацией на рынке, удачно вложить средства в качественные объекты стрит-ретейла.

Особенность этого инструмента инвестирования — в достаточно низком пороге входа. Стоимость объектов недвижимости в портфеле компании начинается от 15 млн руб., при этом доходность составляет порядка 9–10%. Для сравнения, это в два раза больше тех самых 4–5% от банковских депозитов или сдачи в аренду жилой недвижимости, что в условиях инфляции фактически можно считать нулевой доходностью. Усугубляет ситуацию текущий тренд на уменьшение доходности на фоне снижения ключевой ставки. А возможное банкротство банка гарантирует возврат инвестиций только в объеме, не превышающем 1,4 млн руб.

Недвижимость всегда обеспечивает стабильность инвестору. R4S успешно вышла уже из нескольких кризисов. Сегодняшняя ситуация — временная трудность, считает Ирина Буренко.

Ирина Буренко, коммерческий директор R4S:

— Безусловно, мы будем ощущать последствия кризиса: в период пандемии мы предоставили арендные каникулы и скидки ряду наших арендаторов. Но каких-то глобальных изменений в формате стрит-ретейла не видим. Более того, даже сейчас продолжаем наращивать наш портфель и покупать новые инвестиционные продукты. Кризис показал, что инвестиции в объекты недвижимости, которые будут генерировать арендный поток, самые надежные.

Люди, которые хранили деньги на рублевых счетах в банке, стали искать новое применение своим сбережениям. Это привело к закрытию части вкладов и покупке недвижимости с целью сохранения капитала. Фондовые рынки тоже оказались ненадежны: многие обожглись на падении акций и попытались переложить свои накопления.

«В случае с торговой недвижимостью формата стрит-ретейл риски минимальны. Это может быть временное снижение арендной ставки в период кризиса или смена арендатора. Например, законом об одностороннем расторжении договора среди наших арендаторов никто не воспользовался. Мы находим компромисс — потому что только вместе можем пережить сложные времена и идти дальше», — отмечает коммерческий директор R4S.

Как digital-платформы зарабатывать помогают
Главные активы компании — безупречная репутация, профессионализм и качество продукта. Инвесторы это знают, поэтому большинство из них остаются с R4S из года в год. «У нас много постоянных клиентов, мы этим очень гордимся», — делится Ирина Буренко.

Что касается классических источников, то используются все инструменты продвижения: от социальных сетей до больших баз данных. По каждому объекту разрабатывается индивидуальный план продвижения с учетом его характеристик, локации и функционала.

«Не секрет, что сейчас все ушли в digital-платформы. На «Авито» мы размещаемся практически с самого начала существования площадки. Это удобный инструментарий для клиентов, который позволяет использовать различные запросы и фильтры, отслеживать спрос и динамику. Важный для нас фактор — техподдержка. Менеджеры «Авито» всегда на связи и готовы оперативно помочь. Если платформа внесла изменения, то компания сама инициирует обучение и дает комментарии по оптимизации размещений. Это очень помогает в работе», — говорит Ирина Буренко.

Ирина Буренко, коммерческий директор R4S:

— Сегодня практически все наши объекты представлены на «Авито Недвижимости». Покупатели приходят к нам напрямую через эту площадку. Также агенты, размещая объявления, получают своих клиентов. На собственном опыте мы видим, как «Авито» усиливает позиции среди рекламных площадок. Мы же планомерно наращиваем свое присутствие здесь, так как видим реальный результат и в звонках, и в сделках. Конверсия — безусловная.

По оценкам R4S, сегодня «Авито» проносит в среднем 15–20% целевых обращений от общего количества, хотя еще два года назад было не более 6%. Это связано с активным развитием площадки, появлением здесь новых аудиторий пользователей, а также со значительным расширением технологического инструментария.

«За этот период мы в три раза увеличили объем присутствия на «Авито». По отдельным категориям и локациям количество обращений достигает 15–20% от общего числа. При этом конверсия может достигать 7%, что считается очень хорошим результатом. Даже в период карантина количество обращений с площадки сократилось всего на 12%, что мы также считаем высоким показателем, учитывая ситуацию на рынке в целом. Площадка продолжала генерировать реальные сделки.

Например, в конце апреля с «Авито» пришел запрос от молодой сети фастфуда «Шава-гриль» на помещение на Солянке. В конце мая, взвесив все за и против, сеть вернулась с офертой — и сегодня у нас уже есть предварительный договор долгосрочной аренды на перспективное помещение. На этом договоре мы не остановили общение с сетью и продолжаем для них работу по подбору новых точек», — отмечает представитель R4S

Источник: realty.rbc.ru